Operações Imobiliárias

O mercado imobiliário tem um dos regimes mais específicos da reforma tributária, porque uma venda ou locação de imóvel não se comporta como a venda de um produto ou a prestação de um serviço comum.

O que muda

A Emenda Constitucional 132/2023, regulamentada pela LC 214/2025, cria um regime específico de IBS e CBS para operações imobiliárias, com redutores aplicados sobre a base de cálculo — em vez de incidir sobre o valor total da operação, uma parcela é excluída antes do cálculo do tributo, reconhecendo que parte do valor de um imóvel corresponde ao terreno ou a custos que já foram tributados em etapas anteriores da cadeia de construção. A lei também prevê tratamento diferenciado para a locação de imóveis, separado do tratamento dado à venda, já que as duas operações têm naturezas econômicas distintas.

O que isso significa na prática

Para incorporadoras, construtoras e imobiliárias, a apuração de IBS e CBS sobre vendas e locações passa a aplicar esses redutores de base de cálculo, conforme os percentuais e critérios que a regulamentação complementar detalhar para cada tipo de operação — venda de imóvel novo, usado, ou locação, cada um com tratamento próprio dentro do regime específico. Para uma pessoa física que vende ou aluga um imóvel de forma eventual, fora de uma atividade empresarial, o regime específico tende a não se aplicar da mesma forma que se aplica a quem atua no setor de forma habitual e organizada.

Quando isso acontece

O regime específico para operações imobiliárias segue o mesmo cronograma de transição 2026-2033 do restante da reforma, com implantação gradual até a extinção completa dos tributos antigos em 2033. Os percentuais exatos dos redutores de base de cálculo ainda dependem de regulamentação complementar específica para o setor.